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27. 부동산투자회사법령상 부동산투자회사에 관한 설명으로 
     틀린 것은?
① 부동산투자회사는 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정 
        부동산투자회사로 구분할 수 있다.
② 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원
        이상으로 한다.
③ 감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상
        종사한 사람은 자기관리 부동산투자회사의 상근 자산운용 
        전문인력이 될 수 있다.
④ 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 
        없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다.
⑤ 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월이 지난 기업구조조정 
        부동산투자회사의 자본금은 50억원 이상이 되어야 한다.
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정답 : 2

26. 대출상환방식에 관한 설명으로 옳은 것은?
     (단, 대출 금액과 기타 대출조건은 동일함)
① 원리금균등상환방식은 매기 이자상환액이 감소하는
        만큼 원금상환액이 증가한다.
② 원금균등상환방식은 원리금균등상환방식에 비해 전체
        대출기간 만료 시 누적원리금상환액이 더 크다.
③ 대출실행시점에서 총부채상환비율(DTI)은 체증(점증)
        상환방식이 원금균등상환방식보다 항상 더 크다.
④ 대출금을 조기상환하는 경우 원리금균등상환방식에 
        비해 원금균등상환방식의 상환액이 더 크다.
⑤ 체증(점증)상환방식은 대출잔액이 지속적으로 감소하므로 
        다른 상환방식에 비해 이자부담이 작다.
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정답 : 1

25. 시장가격이 5억원이고 순영업소득이 연 1억원인 상가를 
     보유하고 있는 A가 추가적으로 받을 수 있는 최대 대출가능 
     금액은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 연간 저당상수: 0.2
○ 대출승인조건(모두 충족하여야 함)
    - 담보인정비율(LTV): 시장가격기준 60% 이하
    - 부채감당률(DCR): 2 이상
○ 상가의 기존 저당대출금: 1억원
① 1억원 
② 1억 5천만원 
③ 2억원
④ 2억 5천만원 
⑤ 3억원
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정답 : 2

24. 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?
① CMO(collateralized mortgage obligations)는 트랜치별로 
   적용되는 이자율과 만기가 다른 것이 일반적이다.
② MBB(mortgage backed bond)는 채권형 증권으로 발행자는 
    초과담보를 제공하는 것이 일반적이다.
③ MPTS(mortgage pass-through securities)의 조기상환
    위험은 투자자가 부담한다.
④ 고정금리대출을 실행한 대출기관은 금리상승 시 차입자의 
    조기상환으로 인한 위험이 커진다.
⑤ 2차 저당시장은 1차 저당시장에 자금을 공급하는 역할을 한다.
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정답 : 4

23. 다음과 같이 부동산에 20억원을 투자한 A의 연간 
    세후 자기자본수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 부동산가격: 20억원(토지 12억원, 건물 8억원)
○ 대출조건
- 대출비율: 부동산가격의 60%
- 대출금리: 연 5%
- 대출기간: 20년
- 원금 만기일시상환 방식(매년 말 연단위 이자
지급)
○ 순영업소득: 연 2억원
○ 건물의 총 내용연수: 20년(잔존가치는 없고, 감
가상각은 정액법을 적용함)
○ 영업소득세율: 20%
① 10% 
② 12% 
③ 15% 
④ 17% 
⑤ 20%

23번은 모두 정답입니다.

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정답 : 모두 정답

22. 부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산은 실물자산의 특성과 토지의 영속성으로 인해
        가치 보존력이 양호한 편이다.
② 임대사업을 영위하는 법인은 건물에 대한 감가상각과
        이자비용을 세금산정 시 비용으로 인정받을 수 있다.
③ 부동산투자자는 저당권과 전세제도 등을 통해 레버리지를 
        활용할 수 있다.
④ 부동산가격이 물가상승률과 연동하여 상승하는 기간에는 
        인플레이션을 방어하는 효과가 있다.
⑤ 부동산은 주식 등 금융상품에 비해서 단기간에 현금화
        할 수 있는 가능성이 높다.
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정답 : 5

21. 부동산투자의 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두
     고른 것은?(단, 위험회피형 투자자라고 가정함)
ㄱ. 경기침체로 인해 부동산의 수익성이 악화되면서 
    야기되는 위험은 사업위험에 해당한다.
ㄴ. 차입자에게 고정금리대출을 실행하면 대출자의 
    인플레이션 위험은 낮아진다.
ㄷ. 효율적 프론티어(efficient frontier)에서는 추가적인 
    위험을 감수하지 않으면 수익률을 증가시킬 수 없다.
ㄹ. 개별 부동산의 특성으로 인한 체계적인 위험은 
    포트폴리오를 통해 제거할 수 있다.
① ㄱ, ㄷ 
② ㄴ, ㄷ 
③ ㄴ, ㄹ
④ ㄱ, ㄴ, ㄹ 
⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 : 1

 

20. 부동산의 수익과 수익률에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 요구수익률은 해당 부동산에 투자해서 획득할 수 있는
        최대한의 수익률이다.
② 총투자수익률은 세전현금수지를 지분투자액으로 나누어서 
        산정한다.
③ 기대수익률이 요구수익률보다 작은 경우 투자안이 채택된다.
④ 순영업소득의 산정과정에서 해당 부동산의 재산세는 차감하나 
        영업소득세는 차감하지 않는다.
⑤ 회수 불가능한 임대료수입은 영업경비에 포함하여 순영업소득을 
        산정한다.
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정답 : 4

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