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공인중개사/25회 부동산학개론

[24. 25회 기출문제 24, 25-24] 기출문제로 공부하는 부동산학개론

2020. 1. 5. 07:30 | Posted by 붉은kkk
24. 부동산시장 및 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?
(단, 다른 조건은 동일함)
① 부동산시장은 부동산권리의 교환, 가격결정, 경쟁적
    이용에 따른 공간배분 등의 역할을 수행한다.
② 주택시장이 침체하여 주택거래가 부진하면 수요자 금융을
    확대하여 주택수요를 증가시킴으로써 주택경기를 활성
    화 시킬 수 있다.
③ 다른 대출조건이 동일한 경우, 통상적으로 고정금리 주
    택저당대출의 금리는 변동금리 주택저당대출의 금리보다
    높다.
④ 주택저당대출의 기준인 담보인정비율(LTV)과 차주상환
    능력(DTI)이 변경되면 주택수요가 변화될 수 있다.
⑤ 주택금융시장은 금융기관이 수취한 예금 등으로 주택담
    보대출을 제공하는 주택자금공급시장, 투자자로부터
    자금을 조달하여 주택자금 대출기관에 공급해 주는
    주택자금대출시장, 신용보강이 일어나는 신용보증시장
    및 기타의 간접투자시장으로 구분할 수 있다.
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정답 : 5

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2020. 1. 5. 07:27 | Posted by 붉은kkk
23. 부동산투자분석의 현금흐름 계산에서 유효총소득
(Effective Gross Income)을 산정할 경우, 다음 중
필요한 항목은 모두 몇 개인가?
○ 임대료수입    ○ 영업소득세
○ 이자상환액    ○ 영업외 수입
○ 영업경비       ○ 감가상각비
① 1개 ② 2개 ③ 3개 ④ 4개 ⑤ 5개
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정답 : 2

 

유효총소득을 구하기 위해서는 임대료수입과 영업외 수입(기타소득)이 필요하다.

 

임대단위당 연간 예상임대료
* 임대 단위 수
-----------------------------
= 가능 총소득
- 공실 및 불량부채액
+ 기타소득
-----------------------------
= 유효총소득
- 영업경비
-----------------------------
= 순영업소득
- 부채서비스액 
-----------------------------
= 세전현금흐름
- 영업소득세
-----------------------------
= 세후현금흐름

 

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[22. 25회 기출문제 22, 25-22] 기출문제로 공부하는 부동산학개론

2020. 1. 5. 07:23 | Posted by 붉은kkk
22. 1년 후 신역사가 들어선다는 정보가 있다. 이 정보의
현재가치는?(단, 제시된 가격은 개발정보의 실현여부에
의해 발생하는 가격차이만을 반영하고, 주어진 조건에
한함)
○ 역세권 인근에 일단의 토지가 있다.
○ 역세권개발계획에 따라 1년 후 신역사가 들어설
    가능성은 40%로 알려져 있다.
○ 이 토지의 1년 후 예상가격은 신역사가 들어서는
    경우 8억 8천만원, 들어서지 않는 경우 6억 6
    천만원이다.
○ 투자자의 요구수익률은 연 10%다.
① 1억원
② 1억 1천만원
③ 1억 2천만원
④ 1억 3천만원
⑤ 1억 4천만원

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[21. 25회 기출문제 21, 25-21] 기출문제로 공부하는 부동산학개론

2020. 1. 5. 07:20 | Posted by 붉은kkk
21. 부동산경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산경기도 일반경기와 마찬가지로 회복국면, 상향국면,
    후퇴국면, 하향국면 등의 순환적 경기변동을 나타낸다.
② 하향국면은 매수자가 중시되고, 과거의 거래사례가격은
    새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.
③ 상향국면은 매도자가 중시되고, 과거의 거래사례가격은
    새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다.
④ 회복국면은 매도자가 중시되고, 과거의 거래사례가격은
    새로운 거래의 기준가격이 되거나 하한이 되는 경향이
    있다.
⑤ 후퇴국면은 매수자가 중시되고, 과거의 거래사례가격은
   새로운 거래의 기준가격이 되거나 하한이 되는 경향이
   있다.

 

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[20. 25회 기출문제 20, 25-20] 기출문제로 공부하는 부동산학개론

2020. 1. 5. 07:17 | Posted by 붉은kkk
20. A와 B부동산시장의 함수조건 하에서 가격변화에 따른
동태적 장기 조정과정을 설명한 거미집이론
(Cob-web theory)에 의한 모형형태는?(단, P는 가격,
Qd는 수요량, Qs는 공급량이고, 가격변화에 수요는
즉각적인 반응을 보이지만 공급은 시간적인 차이를
두고 반응하며, 다른 조건은 동일함)
○ A부동산시장: 2P = 500 - Qd, 3P = 300 + 4Qs
○ B부동산시장: P = 400 - 2Qd, 2P = 100 + 4Qs
① A: 수렴형, B: 발산형 ② A: 발산형, B: 순환형
③ A: 순환형, B: 발산형 ④ A: 수렴형, B: 순환형
⑤ A: 발산형, B: 수렴형
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정답 : 4

 

A 시장의 경우
수요함수 : 2P = 500-Q
P=250-0.5Q (기울기의 절대값 0.5)
공급합수 : 3P = 300+4Q
P=100+Q (기울기의 절대값)
공급곡선의 기울기의 절대값이 수요곡선의 기울기의 절대값보다 크기 때문에 수렴한다.

B시장의 경우
수요함수 : P = 400-2Q (기울기의 절대값 2)
공급함수 : 2P = 100+4Q 
P=50+2Q (기울기의 절대값 2)
공급곡선의 기울기의 절대값과 수요곡선의 기울기의 절대값이 동일하므로 순환한다.

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2020. 1. 5. 07:10 | Posted by 붉은kkk
18. 자산비중 및 경제상황별 예상수익률이 다음과 같을
때, 전체 구성자산의 기대수익률은?(단, 확률은 호황
40%, 불황 60%임)
① 11.5% ② 12.0% ③ 12.5% ④ 13.0% ⑤ 13.5%

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정답 : 2

 

상가 기대수익률 : 20% * 0.4 + 10% * 0.6 = 8% + 6% = 14%
오피스텔 기대수익률 : 25% * 0.4 + 10% * 0.6 = 10% + 6% =16%
아파트 기대수익률 : 10% * 0.4 + 8%*0.6 = 4% + 4.8% = 8.8%

포트폴리오 기대수익률 = 14% * 0.2 + 16% * 0.3 + 8.8%*0.5 = 2.8% + 4.8% + 4.4% = 12%

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2020. 1. 5. 06:59 | Posted by 붉은kkk
15. 부동산투자의 위험과 수익에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산은 인플레이션 상황에서 화폐가치 하락에 대한
    방어수단으로 이용될 수 있다.
② 체계적 위험은 지역별 또는 용도별로 다양하게 포트
    폴리오를 구성하면 피할 수 있다.
③ 위험조정할인율은 장래 기대되는 수익을 현재가치로
    환원할 때 위험에 따라 조정된 할인율이다.
④ 투자자의 요구수익률은 체계적 위험이 증대됨에 따라
    상승한다.
⑤ 효율적 프론티어(Efficient Frontier)는 동일한 위험에서
    최고의 수익률을 나타내는 투자대안을 연결한 선이다.
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정답 : 2

 

* 체계적 위험 : 체계적 위험이란 부동산시장의 힘에 의해 발생하는 위험으로서 투자자가 피할 수 없는 위험을 말한다. (예> 경기변동, 이자율변동, 인플레이션의 심화 등) 이는 포트폴리오를 구성하는 자산의 수와 무관하게 상존하는 위험이다

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2020. 1. 5. 06:57 | Posted by 붉은kkk
14. 임대주택제도 및 정책에 관한 설명으로 틀린 것은? 
(단, 다른 조건은 동일함)
① 정부가 임대주택공급을 증가시켰을 때 임차수요의 임대료
    탄력성이 클수록 임대료의 하락 효과가 작아질 수 있다.
② “준공공임대주택”이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주
     택공사 또는 지방공사 외의 임대사업자가 10년 이상
     계속하여 임대하는 전용면적 85제곱미터 이하의 임대
     주택(“공공건설임대주택”은 제외한다)을 말한다.
③ “희망주택”의 임대료가 시장임대료보다 낮은 경우 임대료
    차액만큼 주거비 보조효과를 볼 수 있다.
④ “장기전세주택”이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택
    공사 또는 지방공사가 임대할 목적으로 건설 또는 매입
    하는 주택으로서 30년의 범위에서 전세계약의 방식으로
    공급하는 임대주택을 말한다.
⑤ 시장의 균형임대료보다 낮은 임대료 규제는 임대부동산의
    공급 축소와 질적 저하를 가져올 수 있다.
더보기

정답 : 4

정부가 임대주택공급을 증가시켰을 때 임차수요의 임대료 탄력성이 클수록 임대료의 하락 효과가 작아질 수 있다.

--> 탄력성이 크다 : 가격변화보다 양의 변화폭이 크다.

     가격입장에서 보면 탄력적인 경우 가격은 작게 바뀜.

     따라서, 수요탄력성이 클수록 임대료, 가격의 하락폭은 작게 되므로 지문 성립됨

 

장기전세주택 : 장기전세 주택은 전세금이 주변 전세시세의 80% 이하에 불과하고 전세 기간이 최장 20년이며 설계·시공·마감을 분양주택과 동일한 건설사가 담당해 분양주택과 동일한 품질을 지닙니다. 또한 임대료를 전세금으로 환산해 매월 임대료를 내는 불편함이 없으며 주택 임대차보호법 및 같은 법 시행령에 따라 전세금 인상을 5% 이내로 엄격히 제한하고 있습니다.

 

www.gov.kr/portal/service/serviceInfo/B55145200007

 

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