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공인중개사/25회 부동산학개론

[29. 25회 기출문제 29, 25-29] 기출문제로 공부하는 부동산학개론

2020. 1. 5. 07:43 | Posted by 붉은kkk
29. C도시 인근에 A와 B 두 개의 할인점이 있다. 허프
(D. L. Huff)의 상권분석모형을 적용할 경우, B할인
점의 이용객수는?(단, 거리에 대한 소비자의 거리
마찰계수 값은 2이고, 도시인구의 60%가 할인점을
이용함)
① 70,000명 
② 80,000명 
③ 90,000명
④ 100,000명 
⑤ 110,000명

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[28. 25회 기출문제 28, 25-28] 기출문제로 공부하는 부동산학개론

2020. 1. 5. 07:41 | Posted by 붉은kkk
28. 담보인정비율(LTV)과 차주상환능력(DTI)이 상향 조정
되었다. 이 경우 A가 기존 주택담보대출금액을 고려한
상태에서 추가로 대출가능한 최대금액은?(단, 금융기
관의 대출승인 기준은 다음과 같고, 다른 조건은
동일함)
○ 담보인정비율(LTV): 60% → 70%로 상향
○ 차주상환능력(DTI): 50% → 60%로 상향
○ A소유주택의 담보평가가격: 3억원
○ A소유주택의 기존 주택담보대출금액: 1.5억원
○ A의 연간소득: 3천만원
○ 연간 저당상수: 0.1
※ 담보인정비율(LTV)과 차주상환능력(DTI)은 모두
   충족시켜야 함
① 2천만원 
② 3천만원 
③ 4천만원
④ 5천만원 
⑤ 6천만원
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정답 : 2

1. 담보인정비율 (LTV) = 대출금/부동산가격 = 대출금/3억원 = 0.7
   따라서, 대출금은 2억1,000만원이다.
2. 차주상환능력 (DTI) = 연간원리금상환액/연간소득
   = 연간원리금상환액/3,000만원 = 0.6
   연간 원리금상환액은 1,800만원이 된다.
3. 최대대출금액은 1과 2를 통해서 1억8,000만원이 되어야 한다.
   기존 주택다담보대출금액이 1.5억원이므로 추가로 대출가능한 최대금액은
   3,000만원이 된다.

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[27. 25회 기출문제 27, 25-27] 기출문제로 공부하는 부동산학개론

2020. 1. 5. 07:39 | Posted by 붉은kkk
27. 부동산투자에 따른 1년간 자기자본수익률은?(단, 주어진
조건에 한함)
○ 투자 부동산가격: 3억원
○ 금융기관 대출: 2억원, 자기자본: 1억원
○ 대출조건
    - 대출기간: 1년
    - 대출이자율: 연 6%
    - 대출기간 만료시 이자지급과 원금은 일시상환
○ 1년간 순영업이익(NOI): 2천만원
○ 1년간 부동산가격 상승률: 0%
① 8%     ② 9%     ③ 10%     ④ 11%     ⑤ 12%
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정답 : 1

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[26. 25회 기출문제 26, 25-26] 기출문제로 공부하는 부동산학개론

2020. 1. 5. 07:36 | Posted by 붉은kkk
26. 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 자기관리 부동산투자회사란 다수투자자의 자금을 받아
    기업이 구조조정을 위해 매각하는 부동산을 매입하고,
    개발ㆍ관리ㆍ운영하여 수익을 분배하는 뮤추얼펀드
    (Mutual Fund)로서 서류상으로 존재하는 명목회사
    (Paper Company)다.
② 주택연금이란 주택을 금융기관에 담보로 맡기고, 금융
    기관으로부터 연금과 같이 매월 노후생활자금을 받는
    제도다.
③ 코픽스(Cost of Funds Index)는 은행자금조달비용을
    반영한 대출금리로 이전의 CD금리가 은행의 자금조달
    비용을 제대로 반영하지 못한다는 지적에 따라 도입되었다.
④ 고정금리 주택담보대출은 차입자가 대출기간 동안 지불
    해야 하는 이자율이 동일한 형태로 시장금리의 변동에
    관계없이 대출시 확정된 이자율이 만기까지 계속 적용
    된다.
⑤ 변동금리 주택담보대출은 이자율 변동으로 인한 위험을
    차입자에게 전가하는 방식으로 금융기관의 이자율 변동
    위험을 줄일 수 있는 장점이 있다.
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정답 : 1,3

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[25. 25회 기출문제 25, 25-25] 기출문제로 공부하는 부동산학개론

2020. 1. 5. 07:32 | Posted by 붉은kkk
25. 부동산마케팅전략에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 마케팅믹스의 가격관리에서 시가정책은 위치, 방위, 층,
    지역 등에 따라 다른 가격으로 판매하는 정책이다.
② 시장세분화는 상품계획이나 광고 등 여러 판매촉진활동을
    전개하기 위해 소비자를 몇 개의 다른 군집으로 나눈
    후에 특정군집을 표적시장으로 선정하는 것이다.
③ 부동산마케팅믹스 전략은 4P(Place, Product, Price,
    Promotion)를 구성요소로 한다.
④ 마케팅믹스는 기업이 표적시장에 도달하기 위해 이용하는
    마케팅요소의 조합이다.
⑤ 마케팅믹스에서 촉진관리는 판매유인과 직접적인 인적
    판매 등이 있으며, 이러한 요소를 혼합하여 전략을
    구사하는 것이 바람직하다.
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정답 : 1,2

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2020. 1. 5. 07:30 | Posted by 붉은kkk
24. 부동산시장 및 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?
(단, 다른 조건은 동일함)
① 부동산시장은 부동산권리의 교환, 가격결정, 경쟁적
    이용에 따른 공간배분 등의 역할을 수행한다.
② 주택시장이 침체하여 주택거래가 부진하면 수요자 금융을
    확대하여 주택수요를 증가시킴으로써 주택경기를 활성
    화 시킬 수 있다.
③ 다른 대출조건이 동일한 경우, 통상적으로 고정금리 주
    택저당대출의 금리는 변동금리 주택저당대출의 금리보다
    높다.
④ 주택저당대출의 기준인 담보인정비율(LTV)과 차주상환
    능력(DTI)이 변경되면 주택수요가 변화될 수 있다.
⑤ 주택금융시장은 금융기관이 수취한 예금 등으로 주택담
    보대출을 제공하는 주택자금공급시장, 투자자로부터
    자금을 조달하여 주택자금 대출기관에 공급해 주는
    주택자금대출시장, 신용보강이 일어나는 신용보증시장
    및 기타의 간접투자시장으로 구분할 수 있다.
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정답 : 5

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2020. 1. 5. 07:27 | Posted by 붉은kkk
23. 부동산투자분석의 현금흐름 계산에서 유효총소득
(Effective Gross Income)을 산정할 경우, 다음 중
필요한 항목은 모두 몇 개인가?
○ 임대료수입    ○ 영업소득세
○ 이자상환액    ○ 영업외 수입
○ 영업경비       ○ 감가상각비
① 1개 ② 2개 ③ 3개 ④ 4개 ⑤ 5개
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정답 : 2

 

유효총소득을 구하기 위해서는 임대료수입과 영업외 수입(기타소득)이 필요하다.

 

임대단위당 연간 예상임대료
* 임대 단위 수
-----------------------------
= 가능 총소득
- 공실 및 불량부채액
+ 기타소득
-----------------------------
= 유효총소득
- 영업경비
-----------------------------
= 순영업소득
- 부채서비스액 
-----------------------------
= 세전현금흐름
- 영업소득세
-----------------------------
= 세후현금흐름

 

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2020. 1. 5. 07:23 | Posted by 붉은kkk
22. 1년 후 신역사가 들어선다는 정보가 있다. 이 정보의
현재가치는?(단, 제시된 가격은 개발정보의 실현여부에
의해 발생하는 가격차이만을 반영하고, 주어진 조건에
한함)
○ 역세권 인근에 일단의 토지가 있다.
○ 역세권개발계획에 따라 1년 후 신역사가 들어설
    가능성은 40%로 알려져 있다.
○ 이 토지의 1년 후 예상가격은 신역사가 들어서는
    경우 8억 8천만원, 들어서지 않는 경우 6억 6
    천만원이다.
○ 투자자의 요구수익률은 연 10%다.
① 1억원
② 1억 1천만원
③ 1억 2천만원
④ 1억 3천만원
⑤ 1억 4천만원

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