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공인중개사/25회 부동산학개론

[23. 25회 기출문제 23, 25-23] 기출문제로 공부하는 부동산학개론

2020. 1. 5. 07:27 | Posted by 붉은kkk
23. 부동산투자분석의 현금흐름 계산에서 유효총소득
(Effective Gross Income)을 산정할 경우, 다음 중
필요한 항목은 모두 몇 개인가?
○ 임대료수입    ○ 영업소득세
○ 이자상환액    ○ 영업외 수입
○ 영업경비       ○ 감가상각비
① 1개 ② 2개 ③ 3개 ④ 4개 ⑤ 5개
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정답 : 2

 

유효총소득을 구하기 위해서는 임대료수입과 영업외 수입(기타소득)이 필요하다.

 

임대단위당 연간 예상임대료
* 임대 단위 수
-----------------------------
= 가능 총소득
- 공실 및 불량부채액
+ 기타소득
-----------------------------
= 유효총소득
- 영업경비
-----------------------------
= 순영업소득
- 부채서비스액 
-----------------------------
= 세전현금흐름
- 영업소득세
-----------------------------
= 세후현금흐름

 

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[22. 25회 기출문제 22, 25-22] 기출문제로 공부하는 부동산학개론

2020. 1. 5. 07:23 | Posted by 붉은kkk
22. 1년 후 신역사가 들어선다는 정보가 있다. 이 정보의
현재가치는?(단, 제시된 가격은 개발정보의 실현여부에
의해 발생하는 가격차이만을 반영하고, 주어진 조건에
한함)
○ 역세권 인근에 일단의 토지가 있다.
○ 역세권개발계획에 따라 1년 후 신역사가 들어설
    가능성은 40%로 알려져 있다.
○ 이 토지의 1년 후 예상가격은 신역사가 들어서는
    경우 8억 8천만원, 들어서지 않는 경우 6억 6
    천만원이다.
○ 투자자의 요구수익률은 연 10%다.
① 1억원
② 1억 1천만원
③ 1억 2천만원
④ 1억 3천만원
⑤ 1억 4천만원

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[20. 25회 기출문제 20, 25-20] 기출문제로 공부하는 부동산학개론

2020. 1. 5. 07:17 | Posted by 붉은kkk
20. A와 B부동산시장의 함수조건 하에서 가격변화에 따른
동태적 장기 조정과정을 설명한 거미집이론
(Cob-web theory)에 의한 모형형태는?(단, P는 가격,
Qd는 수요량, Qs는 공급량이고, 가격변화에 수요는
즉각적인 반응을 보이지만 공급은 시간적인 차이를
두고 반응하며, 다른 조건은 동일함)
○ A부동산시장: 2P = 500 - Qd, 3P = 300 + 4Qs
○ B부동산시장: P = 400 - 2Qd, 2P = 100 + 4Qs
① A: 수렴형, B: 발산형 ② A: 발산형, B: 순환형
③ A: 순환형, B: 발산형 ④ A: 수렴형, B: 순환형
⑤ A: 발산형, B: 수렴형
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정답 : 4

 

A 시장의 경우
수요함수 : 2P = 500-Q
P=250-0.5Q (기울기의 절대값 0.5)
공급합수 : 3P = 300+4Q
P=100+Q (기울기의 절대값)
공급곡선의 기울기의 절대값이 수요곡선의 기울기의 절대값보다 크기 때문에 수렴한다.

B시장의 경우
수요함수 : P = 400-2Q (기울기의 절대값 2)
공급함수 : 2P = 100+4Q 
P=50+2Q (기울기의 절대값 2)
공급곡선의 기울기의 절대값과 수요곡선의 기울기의 절대값이 동일하므로 순환한다.

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[19. 25회 기출문제 19, 25-19] 기출문제로 공부하는 부동산학개론

2020. 1. 5. 07:13 | Posted by 붉은kkk
19. 다음의 ( )에 들어갈 이론 및 법칙으로 옳게 연결
된 것은?
○ ( ㄱ ) - 두 개 도시의 상거래흡인력은 두 도시의
             인구에 비례하고, 두 도시의 분기점으로부터
             거리의 제곱에 반비례 함
○ ( ㄴ ) - 도시 내부 기능지역이 침입, 경쟁, 천이
             과정을 거쳐 중심업무지구, 점이지대, 주거지역
             등으로 분화함
○ ( ㄷ ) - 도시공간구조가 교통망을 따라 확장
             되어 부채꼴 모양으로 성장하고, 교통축에의
             접근성이 지가에 영향을 주며 형성됨
○ ( ㄹ ) - 도시공간구조는 하나의 중심이 아니라
             몇 개의 분리된 중심이 점진적으로 성장되면서
             전체적인 도시가 형성됨
① ㄱ: 선형이론, ㄴ: 소매인력법칙, ㄷ: 동심원이론,
        ㄹ: 다핵심이론
② ㄱ: 동심원이론, ㄴ: 다핵심이론, ㄷ: 선형이론,
        ㄹ: 소매인력법칙
③ ㄱ: 다핵심이론, ㄴ: 선형이론, ㄷ: 소매인력법칙,
        ㄹ: 동심원이론
④ ㄱ: 소매인력법칙, ㄴ: 다핵심이론, ㄷ: 선형이론,
        ㄹ: 동심원이론
⑤ ㄱ: 소매인력법칙, ㄴ: 동심원이론, ㄷ: 선형이론,
        ㄹ: 다핵심이론

 

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정답 : 5

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[18. 25회 기출문제 18, 25-18] 기출문제로 공부하는 부동산학개론

2020. 1. 5. 07:10 | Posted by 붉은kkk
18. 자산비중 및 경제상황별 예상수익률이 다음과 같을
때, 전체 구성자산의 기대수익률은?(단, 확률은 호황
40%, 불황 60%임)
① 11.5% ② 12.0% ③ 12.5% ④ 13.0% ⑤ 13.5%

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정답 : 2

 

상가 기대수익률 : 20% * 0.4 + 10% * 0.6 = 8% + 6% = 14%
오피스텔 기대수익률 : 25% * 0.4 + 10% * 0.6 = 10% + 6% =16%
아파트 기대수익률 : 10% * 0.4 + 8%*0.6 = 4% + 4.8% = 8.8%

포트폴리오 기대수익률 = 14% * 0.2 + 16% * 0.3 + 8.8%*0.5 = 2.8% + 4.8% + 4.4% = 12%

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2020. 1. 5. 07:04 | Posted by 붉은kkk
17. PF(Project Financing)방식에 의한 부동산개발사업시
금융기관이 위험을 줄이기 위해 취할 수 있는 조치가
아닌 것은?(단, 다른 조건은 동일함)
① 위탁관리계좌(Escrow Account)의 운영
② 시공사에 책임준공 의무부담
③ 대출금 보증에 대한 시공사의 신용보강 요구
④ 시행사ㆍ시공사에 추가출자 요구
⑤ 시행사 개발이익의 선지급
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정답 : 5

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2020. 1. 5. 07:01 | Posted by 붉은kkk
16. 부동산관리에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 위탁관리방식은 건물관리의 전문성을 통하여 노후화의
    최소화 및 효율적 관리가 가능하여 대형건물의 관리에
    유용하다.
② 토지의 경계를 확인하기 위한 경계측량을 실시하는 등의
    관리는 기술적 측면의 관리에 속한다.
③ 부동산관리는 법ㆍ제도ㆍ경영ㆍ경제ㆍ기술적인 측면이
    있어, 설비 등의 기계적인 측면과 경제ㆍ경영을 포함한
    종합적인 접근이 요구된다.
④ 자치관리방식은 관리요원이 관리사무에 안일해지기 쉽고,
    관리의 전문성이 결여될 수 있는 단점이 있다.
⑤ 혼합관리방식은 필요한 부분만 선별하여 위탁하기 때문에
    관리의 책임소재가 분명해지는 장점이 있다.

 

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2020. 1. 5. 06:59 | Posted by 붉은kkk
15. 부동산투자의 위험과 수익에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산은 인플레이션 상황에서 화폐가치 하락에 대한
    방어수단으로 이용될 수 있다.
② 체계적 위험은 지역별 또는 용도별로 다양하게 포트
    폴리오를 구성하면 피할 수 있다.
③ 위험조정할인율은 장래 기대되는 수익을 현재가치로
    환원할 때 위험에 따라 조정된 할인율이다.
④ 투자자의 요구수익률은 체계적 위험이 증대됨에 따라
    상승한다.
⑤ 효율적 프론티어(Efficient Frontier)는 동일한 위험에서
    최고의 수익률을 나타내는 투자대안을 연결한 선이다.
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정답 : 2

 

* 체계적 위험 : 체계적 위험이란 부동산시장의 힘에 의해 발생하는 위험으로서 투자자가 피할 수 없는 위험을 말한다. (예> 경기변동, 이자율변동, 인플레이션의 심화 등) 이는 포트폴리오를 구성하는 자산의 수와 무관하게 상존하는 위험이다

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